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    房地产税,将怎样改变楼市?

      发表时间:2020年11月17日  点击数:469 次  作者:佚名

      原创 刘晓博

      “十四五”(2021-2025)期间,房地产税会在中国落地吗?它又将怎样影响房价和我们的资产配置? “中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议”已于11月3日公布,里面没有直接提及房地产税。但种种迹象显示,十四五期间房地产立法会全面推进。 因为在“建议”里有如下表述:

      明确中央和地方政府事权与支出责任,健全省以下财政体制,增强基层公共服务保障能力。

      完善现代税收制度,健全地方税、直接税体系,优化税制结构,适当提高直接税比重,深化税收征管制度改革。

      这里面透露了四个重大信息: 第一,中央和地方政府的“事权与支出责任”将进一步明确。也就是说,哪些事情需要中央来管、来买单,哪些事情需要地方政府来管、来买单,将更加清晰。 第二,划清地方和中央的责权之后,要“健全省以下财政体制,增强基层公共服务保障能力”。

      1994年分税制改革之前,地方财政自主权比较大,一度造成了中国“国家能力”的持续降低。分税制之后,中央拿到了更多的财政分成,增强了转移支付(用富裕地区的钱支持落后地区)的能力,中央权威和全国一盘棋的局面得到了强化。 但负面作用随着而来,地方政府负责的事情多、经费紧张。

      尤其是地级和县级政府,更是如此。因为中央的转移支付发给各省,省里再次分配的时候,肯定偏向中心城市。今年疫情之后,中央提出2万亿“救急钱”直通基层、保运转,就是这个原因。 所以增加地方政府稳定的收入来源,就成为改革的方向。 第三,适当提高直接税比重。什么是直接税?房地产税就是一种重要的直接税。

      第四,“健全地方税”。什么是地方税?就是收取之后归地方使用的税,比如房地产税。 从上述四点可以看出,房地产税未来将发挥重要作用。它将是地方政府的“长期粮票”、“稳定收入”,可以解决中央和地方事权、支出责任划分的问题。 所以,虽然“意见”没有提及房地产税,但“十四五”期间房地产税立法全面推进,是必然的。

      中国的立法,一般要“三读”。所谓“读”,就是“审议”。 对于争议大、紧迫性不强的法律,审议一次需要1年时间。房地产税比较特殊,争议很大、涉及面很广,估计“三读”未必够用。所以,从公布“草案”到立法完成,可能需要三到四年时间。

      房地产税还有一个非常特殊的地方:各地经济发展水平、居民承受能力和房价水平不同,所以全国人大层面的立法解决不了全部问题。国家层面的立法,只能给出一个框架,解决开征房地产的合法性问题,然后要地方政府继续立法。 每个省都要自己的房地税条例,但也只能在省级层面给出框架。然后还需要地级市层面再次立法,到了这个层级,房地产税的很多细节才能确定。

      比如税率、开征的时间和减免的标准。但这些具体标准,要符合全国人大立法给出的范围。 所以我的理解是:房地产税一般需要三级立法,只有直辖市或计划单列市例外,是二级立法。 由于大家在购买商品房的时候,事实上缴纳了数十年不等(一般是70年)的土地使用费,所以肯定会有免征面积。

      免征面积是多少,国家会给出一个范围,各个城市自己确定。 有人建议,应该根据房屋市值给出“免征市值”,这个其实不公平。比如中西部一个地级市,一套100平米的房子可能只需要80到120万元。但在北上深动辄需要千万。如果都按照一定市值免征,大城市的房地产税就太严苛了。 税率是多少?美国一般按照房屋计税价的1%到3%不等。而房屋计税价,则是在房屋市场价基础上略微打折计算出来。

      很多人往往按照美国的征税方式来推算中国的房地产税,往往得出一个让自己吓一跳的结果。按照美国的方式,比如北上深一套2500万(计税价2000万)的房子,如果不能免税,税率为2%,每年要缴纳40万的房地产税。 事实上这是不可能的,因为中国内地情况跟香港类似,房价包含了数十年的土地使用费。

      而美国则没有包含。所以香港的房地产税(包括差饷、地税、物业税)率比较低,最终负担跟一套房子的管理费差不多。 其实美国房地产税也不高,Zillow统计显示,美国平均每套房子的房地产税是低于这套房子的水电费的。 至于新加坡,听起来房地产税率很高,还有累进制的税率。但新加坡房地产税的计价基础是“房屋年值”,也就是一套房子里有一间卧室出租获得年租金收入,来作为计税的“税基”。

      即便是收到20%的房地产税率,也无伤大雅。而且无论房子有多大,都只按照其中1个卧室出租获得的收入来计算房地产税。 房地产税是地方政府的长期饭票。没有任何一个政府豪横到:通过征税让房价不断下降,最终砸了自己的饭碗。 如果房地产税负担太重,造成房价不断下降,人民会用脚投票的。

      没有了人民,城市级别会下降,行政区会合并,公务员会被裁员,收入也长期滞涨,这是最基本的逻辑。有了房地产税,只能让地方政府更关心楼市,力求保证楼市的慢牛走势,否则地方财政就无法稳定增长。 此外,不同的城市之间是有竞争的。比如杭州、南京、苏州,如果杭州的房地产税率高于南京、苏州,只能加剧人才流入南京、苏州;反之,苏州、南京如果税率很高,让老百姓不满意,大家会搬到杭州、宁波去。

      至于中西部的很多地级市、县城,房地产税负担要更轻一些才行,否则人民会用脚投票,一哄而散,都跑到大城市去了。 “人民日报”2015年10月8日曾发表过一篇谈房地产的文章,提出了一个有意思的观点:“从征税角度来说,税收是一种拔鹅毛的艺术,鹅毛肯定要拔,高水平的表现是:既把鹅毛拔下来,又不让鹅叫唤,或者少叫唤。”

      房地产税是一种直接税,如果太重、太严厉,一定会让“鹅”很痛苦。 在房价超高、居住矛盾较大的中心城市,特别是北上深等,累进制、惩罚性的房地产税率,很有可能会出现。也就是说,对于在这些城市拥有多套住宅的家庭,很有可能会落地累进制的税率,逼迫他们抛出一些房子,缓解住房矛盾。 目前韩国和新加坡都出现了累进制、惩罚性的房地产税。当今世界正进入民粹主义的时代,中国也将进入以内部大循环为主体的时代,蚂蚁集团被暂停IPO、国家开始对大互联网企业反垄断,都意味着在“蛋糕很难做大”的时代,需要“把蛋糕分得更公平一些”。 所以,不建议在一线城市、强二线城市集中持有多套住宅。比如北上深这类城市,你最多拥有4套住宅,多了将来可能会有比较严厉的税率。如果还有余钱,可以考虑配置国外大城市的不动产,或者普通二线城市的不动产,还有就是处于有价值都市圈内的、三四线城市的不动产。 比如一个深圳家庭,在假设行政区划长期不变的情况下。

      如果资金充裕,也只能最多在深圳持有4套住宅,如果想再配置,可以考虑1套在广州,1套在东莞,1套在惠州,1套在珠海。当然也可以考虑在海口有1套,在昆明有1套,在伦敦有1套,在香港有1套。 这样,就可以避免累进制、惩罚性房地产带来的压力。或许将来你在深圳之外配置的房产,很多可以免房地产税。城市等级越低,越有可能为外来购房者免1套房地产税。

      特别有钱的家庭,在配置完住宅之后,可以考虑配套好的商务公寓、写字楼,甚至精选商铺来投资。由于这些资产一般不限购,尽量在一线城市、重点片区买。 或许有读者会问,你不是反对大家买公寓、写字楼和商铺吗?是的,这些投资的确效率不高。但特别有钱的家庭,其投资逻辑跟普通人不同,他有大量现金需要存放在一个地方,来避免贬值。在不想、不能到国外投资的情况,一线城市优质的公寓、写字楼和商铺,也有长期抗通胀的一定能力。可以慎重选择。

      从长远看,普通地级市、县城,未来会鼓励买房,而不是限制买房。因为仅靠房地产税等地方税种,还是支撑不了地方政府的运转,卖地收入一定要有。 所以在10年之后,中国90%的城市一定是鼓励大家买房子的,而不是限制大家买房子。

     

     
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